Co to jest działka budowlana ?
Jak można formalnie określić ten rodzaj działki?
Definicja i dodatkowe wskazówki dla potencjalnych nabywców z pewnością rozwieją wszelkie wątpliwości.
Klasyfikacja działek gruntowych w Polsce zakłada podział na następujące kategorie:
- działki rolne,
- działki siedliskowe,
- działki budowlane,
- działki inwestycyjne,
- działki rekreacyjne,
- działki leśne.
To, do której kategorii przynależy dana działka, precyzuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) będący aktem prawa miejscowego. Definicje poszczególnych rodzajów gruntów można z kolei znaleźć w ustawach regulujących je z osobna.
Przykładowo – definicję działki rolnej omawia Ustawa z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wątpliwości związane z podstawami prawnymi określającymi definicję działki budowlanej prezentujemy poniżej.
Definicję tego pojęcia można znaleźć obecnie w aż trzech różnych aktach prawnych. Należą do nich:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717),
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741),
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.).
Jak duże są różnice między dokumentami określającymi ten typ działki? Definicje te zgadzają się w jednej kwestii. Musi to być nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, która dysponuje odpowiednią wielkością, a także cechami geometrycznymi, dostępem do drogi publicznej oraz wyposażeniem w urządzenia infrastruktury technicznej.
Różnice pojawiają się wtedy, gdy w grę wchodzi konkretny wymiar tych wymagań. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Rozporządzenie Ministra Infrastruktury wspominają o tym, że działka musi spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Definicja zawarta w Ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje z kolei na to, że taka działka powinna umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. W tym dokumencie mowa też o zabudowanej działce – w pozostałych dokumentach jest to obszar jeszcze niezabudowany.
Jakie warunki musi spełniać działka budowlana?
Definicje prawne mają to do siebie, że często nastręczają problemów ze zrozumieniem, czego dokładnie dotyczą. W praktyce rozróżnienie działki budowlanej od wszystkich innych sprowadza się do weryfikacji, czy jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli tak, wystarczy sprawdzić w nim, z jakim typem terenu mamy do czynienia.
Jeśli działka nie widnieje w MZPN, przed rozpoczęcie budowy domu należy zwrócić się do urzędu gminy lub miasta z wnioskiem o uzyskanie warunków zabudowy. W ten sposób sprawdzimy, czy jest to działka budowlana, na której można postawić budynek mieszkalny, czy też nie.
Zmiany w prawie miejscowym – definicja odrolnienia działki
Przyglądając się ofertom działek budowlanych, nie sposób nie zauważyć, że są one droższe od tych określonych mianem rolnych. Jako że różnice w cenie mogą być znaczne, kusząca wydaje się perspektywa zaoszczędzenia sporej sumy poprzez zakup gruntu rolnego i przekształcenie go w taki, na którym można postawić dom.
Tak, takie rozwiązanie jest możliwe. Warto jednak mieć na uwadze, że odrolnienie działki stanowi proces pochłaniający dużo czasu i energii. Co więcej, w momencie zakupu gruntu nie masz gwarancji, że działanie powiedzie się i uzyskasz pozwolenie na przekształcenie gruntu na taki, który umożliwia rozpoczęcie budowy domu. Proces ten przebiega w dwóch etapach, a każdy z nich może trwać niemal w nieskończoność, bo organy administracyjne nie mają określonego terminu na rozpatrzenie Twoich wniosków.
Specyficzną formą gruntu są tzw. działki rolno-budowlane. Można postawić na nich dom bez formalności związanych z odrolnieniem. Osoba niebędąca rolnikiem może jednak kupić taką działkę o powierzchni nie większej niż 1 ha. Dodatkowo, jeśli znajduje się ona na obszarze wiejskim, nie może jej sprzedać przez co najmniej 5 lat.
Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię, która być może zmieni się w 2023 roku. Chcąc chronić tereny rolnicze i uregulować stan zagospodarowania przestrzeni w Polsce, rząd planuje wprowadzić nowelizację Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jedną z najważniejszych zmian ma być wprowadzenie tzw. obszaru uzupełnienia zabudowy, na których można będzie wydać decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli działka będzie znajdować się poza tym obszarem, urząd będzie mieć związane ręce – nie można będzie udzielić zgodę na budowę domu mieszkalnego. Projekt ten ma status otwarty, co oznacza, że wciąż trwają prace parlamentarne, które związane z tym aspektem, jednak są one na etapie bliskim skierowania projektu ustawy do Sejmu.
