Sprzedaż działki - jakie dokumenty należy przygotować przed spotkaniem u notariusza?

Sprzedaż działki wiąże się z koniecznością dopełnienia szeregu formalności. Brak nawet jednego z kluczowych dokumentów sprawia, że konieczne jest umówienie kolejnego spotkania. Jeśli zależy Ci na szybkim sfinalizowani transakcji, powinieneś dokładnie się przygotować. Jakie dokumenty należy zgromadzić przed umówieniem spotkania?          

Dokumenty potrzebne do sprzedaży działki – różne typy działek.

Warto wiedzieć, że istnieją dwa podstawowe typy działek: działka budowlana oraz działka zabudowana. Ta druga, jest to działka, na której istnieją już budynki. Jak łatwo się domyśleć, w tym przypadku ilość niezbędnych dokumentów będzie większa.

SPRZEDAŻY DZIAŁKI NIEZABUDOWANEJ

1) odpis zwykły księgi wieczystej,

2) podstawa nabycia nieruchomości, to jest m. in.: akt notarialny (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, umowa o podział majątku wspólnego, umowa zniesienia współwłasności), prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub o zasiedzeniu albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,

3) zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia przed dniem 01 stycznia 2007 roku, a po dniu 01 stycznia 2007 roku – także w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku,

4) wypis z rejestru gruntów, a w przypadku odłączenia działki z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej (np. w sytuacji gdy sprzedajemy tylko jedną działkę a w księdze wieczystej jest ich więcej) – dodatkowo wyrys z mapy ewidencyjnej; każdy z dokumentów powinien być przeznaczony do dokonywania wpisów w księdze wieczystej,

5) ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości a także wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej przeznaczonymi do dokonywania wpisów w księdze wieczystej – jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej, 

6) zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku planu,

7) decyzję właściwego organu o udzieleniu pozwolenia na budowę/warunkach zabudowy – jeżeli została wydana,

8) cena sprzedaży i warunki jej płatności,

9) data wydania nieruchomości,

10) numer konta bankowego Strony Sprzedającej, na które ma być dokonana płatność ceny,

11) oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – jeśli nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego,

12) zgoda wierzyciela (osoby na rzecz której jest ustanowione prawo) na zwolnienie nieruchomości spod obciążenia w związku ze spłatą długu lub zwolnieniem z jego zapłaty albo zgoda wierzyciela na spłacenie długu z ceny sprzedaży z podaniem kwoty wymaganej do spłaty, rachunku do spłaty i promesą wyrażenia zgody na zwolnienie spod obciążenia po spłacie – w przypadku obciążenia nieruchomości przykładowo hipoteką , ostrzeżeniem o wszczęciu egzekucji lub innym ciężarem.

13) zaświadczenie wydane przez starostę, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz w stosunku do tej nieruchomości nie została wydana decyzja, o której mowa w  art. 19.ust. 3 ustawy o lasach• zaświadczenie wydane przez starostę, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz w stosunku do tej nieruchomości nie została wydana decyzja, o której mowa w  art. 19.ust. 3 ustawy o lasach

14) zaświadczenie wydane przez gminę, że grunt jest bądź nie jest położony na obszarze objętym uchwałą o rewitalizacji bądź uchwałą o ustanowieniu na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji

SPRZEDAŻY DZIAŁKI ZABUDOWANEJ

1) odpis zwykły księgi wieczystej,

2) podstawa nabycia nieruchomości, to jest m. in.: akt notarialny (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, umowa o podział majątku wspólnego, umowa zniesienia współwłasności), prawomocne postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub o zasiedzeniu albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia,

3) zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia przed dniem 01 stycznia 2007 roku, a po dniu 01 stycznia 2007 roku – także w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku,

4) wypis z rejestru gruntów wraz z wyciągiem z kartoteki budynków, a w przypadku odłączenia działki z księgi wieczystej i założenia dla niej nowej księgi wieczystej (np. jeżeli sprzedajemy tylko jedną działkę a w księdze wieczystej widnieje więcej działek) lub jeżeli działka zabudowana jest budynkiem nieujawnionym w księdze wieczystej – dodatkowo wyrys z mapy ewidencyjnej; każdy z dokumentów powinien być przeznaczony do dokonywania wpisów w księdze wieczystej,

5) ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości, wykaz zmian danych ewidencyjnych oraz wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej – jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi geodezyjnemu (scaleniu), a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej,

6) zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku planu,

7) zaświadczenie z urzędu Miasta/Gminy stwierdzające brak osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy w budynku mieszkalnym bądź stwierdzające jakie osoby są zameldowane pod adresem nieruchomości,

8) świadectwo charakterystyki energetycznej – w przypadku gdy zostało wydane dla budynku (nie dotyczy budynków niemieszkalnych),

9) cena sprzedaży i warunki jej płatności,

10) data wydania nieruchomości,

11) numer konta bankowego Strony Sprzedającej, na które ma być dokonana płatność ceny,

12) oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu oraz umowa kredytowa – jeśli nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego,

13) zgoda wierzyciela (osoby na rzecz której jest ustanowione prawo) na zwolnienie nieruchomości spod obciążenia w związku ze spłatą długu lub zwolnieniem z jego zapłaty albo zgoda wierzyciela na spłacenie długu z ceny sprzedaży z podaniem kwoty wymaganej do spłaty, rachunku do spłaty i promesą wyrażenia zgody na zwolnienie spod obciążenia po spłacie – w przypadku obciążenia nieruchomości przykładowo hipoteką, ostrzeżeniem o wszyciu egzekucji lub innym ciężarem.

14) zaświadczenie wydane przez starostę, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz w stosunku do tej nieruchomości nie została wydana decyzja, o której mowa w  art. 19.ust. 3 ustawy o lasach• zaświadczenie wydane przez starostę, że nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu oraz w stosunku do tej nieruchomości nie została wydana decyzja, o której mowa w  art. 19.ust. 3 ustawy o lasach

15) zaświadczenie wydane przez gminę, że grunt jest bądź nie jest położony na obszarze objętym uchwałą o rewitalizacji bądź uchwałą o ustanowieniu na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

NA KONIEC w skrócie jakie zaświadczenie i gdzie się po niego udać:

W przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy przygotować numer księgi wieczystej oraz:

• Wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej (Starostwo),

• Zaświadczenie o rewitalizacji (Gmina),

• Zaświadczenie o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (Gmina),

• Zaświadczenie o lasach (Starostwo).

W przypadku, gdy strona kupująca posiłkuje się kredytem, należy przedłożyć umowę kredytową wraz z zaświadczeniem banku w celu ustanowienia hipoteki.

Należy pamiętać, że jeśli nieruchomość nabyta została w drodze dziedziczenia lub darowizny (po 01/01/2007r.) notariusz wymaga także zaświadczenia z urzędu skarbowego dotyczące podatku od spadków i darowizn.

Kwestia ustroju małżonków zarówno kupujących, jak i sprzedających nie jest obojętna – w przypadku, gdy zawarta została umowa majątkowa małżeńska (np. rozdzielność majątkowa, zwana potocznie intercyzą) notariusz będzie wymagał jej okazania.

W sytuacji, gdy na nieruchomości ustanowiona została uprzednio hipoteka, wymagane jest zaświadczenie wierzyciela hipotecznego (banku) o wysokości aktualnego zadłużenia, względnie, gdy kredyt jest już spłacony, zaświadczenia wierzyciela o zgodzie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Wszystkie powyższe informacje i dokumenty będą przydatne w procesie tworzenia aktu notarialnego. Każdy przypadek jest inny – notariusz przygotowuje treść aktu notarialnego, zupełnie tak jak krawiec szyje ubranie na miarę.